Sachwertverfahren: Immobilienwert richtig berechnen

Sachwertverfahren: Immobilienwert anhand von Grundstück und Baukosten bestimmen

September 4, 2026
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Nicht jede Immobilie lässt sich zuverlässig mit ähnlichen Objekten am Markt vergleichen. Gerade bei individuell geplanten Einfamilienhäusern, besonderen Gebäuden oder selbst genutzten Immobilien kann das Sachwertverfahren deshalb eine wichtige Rolle bei der Immobilienbewertung spielen. Im Mittelpunkt stehen der Wert des Grundstücks, die Herstellungskosten des Gebäudes sowie dessen Alter und baulicher Zustand. Eigentümer erhalten dadurch eine nachvollziehbare Einschätzung des Immobilienwerts, die sich an der vorhandenen Bausubstanz orientiert. Doch der errechnete Sachwert entspricht nicht automatisch dem später erzielbaren Verkaufspreis. Entscheidend ist, wie gut das Ergebnis an die aktuelle Marktlage und Nachfrage am jeweiligen Standort angepasst wird.

Wie wird der Immobilienwert im Sachwertverfahren berechnet?

Beim Sachwertverfahren werden zunächst der Bodenwert und der Gebäudesachwert getrennt ermittelt. Der Bodenwert ergibt sich in der Regel aus der Grundstücksfläche und dem örtlichen Bodenrichtwert. Für das Gebäude werden die gewöhnlichen Herstellungskosten angesetzt. Anschließend werden unter anderem das Alter, die Restnutzungsdauer und die Abnutzung berücksichtigt. Auch Modernisierungen und der bauliche Zustand können Einfluss auf den ermittelten Wert haben. Ein einfaches Beispiel: Liegt der Bodenwert eines Grundstücks bei 180.000 Euro und der bereinigte Gebäudesachwert bei 320.000 Euro, ergibt sich zunächst ein vorläufiger Sachwert von 500.000 Euro. Je nach Ausstattung, Modernisierungsgrad und baulichem Zustand kann dieser Wert anschließend weiter angepasst werden. So entsteht eine rechnerische Grundlage, die den Substanzwert einer Immobilie möglichst realistisch abbildet.

Für welche Immobilien eignet sich das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung kommt häufig dann zum Einsatz, wenn nur wenige geeignete Vergleichsobjekte vorhanden sind oder eine Immobilie deutlich von üblichen Marktangeboten abweicht. Das kann beispielsweise bei individuell gebauten Einfamilienhäusern, besonderen Gebäuden oder Spezialimmobilien der Fall sein. Auch bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern kann das Verfahren eine wichtige Grundlage für die Wertermittlung darstellen. Für Eigentümer bedeutet das: Nicht allein die Wohnfläche bestimmt den Immobilienwert. Auch Bauqualität, Grundstück, Modernisierungen, Ausstattung und baulicher Zustand spielen eine wichtige Rolle.

Warum der Sachwert nicht automatisch dem Verkaufspreis entspricht

Ein rein rechnerischer Sachwert zeigt nicht automatisch, welchen Preis Käufer am Markt tatsächlich zu zahlen bereit sind. Deshalb wird der vorläufige Sachwert bei einer professionellen Bewertung mit einem Sachwertfaktor beziehungsweise Marktanpassungsfaktor an die tatsächlichen Marktverhältnisse angepasst. Dabei spielen unter anderem die regionale Nachfrage, das allgemeine Preisniveau und die Attraktivität des Standorts eine Rolle. In gefragten Lagen wie Aachen oder Köln können sich dadurch andere Marktbedingungen ergeben als in Regionen mit geringerer Nachfrage. Eine professionelle Immobilienbewertung verbindet deshalb die Substanz der Immobilie mit der aktuellen Marktsituation. So erhalten Eigentümer eine belastbarere Grundlage für die Entscheidung, ob und zu welchem Preis sie ihre Immobilie verkaufen möchten.

Wer ein Einfamilienhaus oder eine besondere Immobilie in Aachen, Köln oder Umgebung verkaufen möchte, sollte sich nicht allein auf einen pauschalen Quadratmeterpreis verlassen. Gerade bei individuellen Immobilien kann eine differenzierte Wertermittlung entscheidend sein. Sie möchten wissen, welchen realistischen Wert Ihre Immobilie am Markt erzielen kann? Wir bewerten Ihr Objekt fachgerecht und ordnen den ermittelten Sachwert in die aktuelle Marktsituation ein. Kontaktieren Sie uns gerne für eine unverbindliche Immobilienbewertung.

Hinweise: In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.