Lassen Paare sich scheiden, ist vor allem die Frage: „Wer bekommt was?“ von essenzieller Bedeutung. Gerade wenn es um eine gemeinsam bewohnte Immobilie geht, die nun geteilt werden muss, wird oft mit harten Bandagen gekämpft. Mit dem Zugewinnausgleich hat der Gesetzgeber versucht, eine faire Lösung für die Gütertrennung nach einer Scheidung zu schaffen. Leider sind die Regelungen in der Praxis meist alles andere als einfach umzusetzen.

Die meisten Ehen werden in Deutschland ohne Ehevertrag geschlossen. Viele sehen einen Ehevertrag als unnötigen bürokratischen Akt an und halten es für ein schlechtes Zeichen, wenn man sich bereits vor der Hochzeit mit der Scheidung befasst. Ohne Ehevertrag gilt die Ehe in jedem Fall als sogenannte Zugewinngemeinschaft. Diese juristische Definition führt dazu, dass jedem der Partner bei einer Scheidung nicht nur die Hälfte des gemeinsamen Vermögens, sondern zusätzlich ein Zugewinnausgleich zusteht – das heißt, ein Anteil von 50 Prozent an dem Betrag, um den das Vermögen seines Ehepartners während der Jahre der Ehe gewachsen ist. Für besondere Schwierigkeiten sorgt der Zugewinnausgleich oft, wenn es um die Teilung einer Immobilie geht. Dabei gibt es mindestens drei erheblich voneinander verschiedene Fälle.

Fall 1: Die Immobilie gehört beiden Ehepartnern gemeinsam zu gleichen Teilen

Sind beide Ehepartner im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und die Immobilie ist ihr gemeinsames Eigentum, so gibt es keinen Zugewinnausgleich. Die Immobilie wird also einfach – und das ist oft schwierig genug – paritätisch zwischen beiden Ehepartnern aufgeteilt. Will einer der Partner in der Immobilie wohnen bleiben, muss er dem anderen die Hälfte des Wertes in Form von Geld auszahlen, bei einem Verkauf erhalten beide die Hälfte des Verkaufserlöses.

Fall 2: Einer der Ehepartner ist Alleineigentümer und hat die Immobilie mit in die Ehe gebracht

Ist einer der Ehepartner Alleineigentümer und hat die Immobilie bereits vor der Eheschließung gekauft oder geerbt, so bleibt sie grundsätzlich auch nach der Scheidung sein alleiniges Eigentum. Allerdings stellt eine eventuelle Wertsteigerung der Immobilie während der Jahre der Ehe einen (Vermögens-)Zugewinn dar, und das bedeutet: dem geschiedenen Ehepartner muss ein Zugewinnausgleich gezahlt werden. Ein Beispiel: Zum Zeitpunkt der Eheschließung betrug der Wert der Immobilie 300.000 Euro. 25 Jahre später kommt es zur Scheidung und der Wert ist auf 500.000 Euro gestiegen. Aufgrund des Zugewinns von 200.000 Euro muss der Eigentümer der Immobilie seinem geschiedenen Ehepartner einen Zugewinnausgleich von 100.000 Euro zahlen.

Fall 3: Einer der Ehepartner ist Alleineigentümer und hat die Immobilie während der Ehe erworben

Ganz anders sieht es aus, wenn die Immobilie erst nach der Eheschließung von einem der Ehepartner erworben oder geerbt wurde. Der gesamte Wert der Immobilie ist dann als Zugewinn an Vermögen während der Ehe zu betrachten. Das Vermögen des einen Ehepartners hat sich also zum Beispiel bei einer geerbten Immobilie, die zum Zeitpunkt der Erbschaft 300.000 Euro wert war und jetzt 500.000 Euro wert ist, um den Gesamtbetrag von 500.000 Euro erhöht – alles innerhalb der Dauer seiner Ehe. Bei einer Scheidung hat der andere Partner nunmehr Anspruch auf einen Zugewinnausgleich von 250.000 Euro – der Hälfte des Gesamtwertes der Immobilie, obwohl er nicht Miteigentümer ist.

In der Praxis ist die Lage häufig sogar noch komplizierter, wenn nämlich Kredite noch nicht abgezahlt sind oder die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist. Der Wunsch eines der Partner, nach der Scheidung in der Immobilie wohnen zu bleiben, scheitert oft daran, dass er seinen geschiedenen Ex-Partner nicht auszahlen kann. Der Zugewinnausgleich sorgt dafür, dass auch Alleineigentümer gar nicht selten in diese Situation geraten.  Als Ausweg bleibt dann nur der Verkauf der Immobilie.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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